為加快“工改”項目落地實施，4月10日，中山發(fā)布實施《中山市舊廠房改造升級實施細則（修訂）》（以下簡稱《實施細則（修訂）》），對上一版政策進行修訂。

對比2020年底發(fā)布的《中山市舊廠房升級改造實施細則》，記者發(fā)現(xiàn)，新政主要對參與自主改造和合作改造的企業(yè)要求方面有所放寬，降低公益項目、“工改工”項目相關(guān)指標要求，并將更多權(quán)限下放至鎮(zhèn)街，以推動支持更多企業(yè)參與“工改”，加快“工改”項目落地實施。

“項目實施”部分——

?調(diào)整優(yōu)化參與村企合作改造的市場主體基本條件，將“自身或其控股子公司應(yīng)具有工業(yè)園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗或曾作為‘三舊’全面改造項目改造主體”的要求修改為“具備一定的項目建設(shè)管理經(jīng)驗或能力”，拓寬了可以參與改造的企業(yè)范圍。

?不涉及住宅用地開發(fā)的改造項目招商方案審批權(quán)限，調(diào)整由鎮(zhèn)街審查、審批，允許鎮(zhèn)街結(jié)合轄區(qū)實際制定有關(guān)細則標準，賦予鎮(zhèn)街更大自主權(quán)。

?將參與競投的聯(lián)合體成員數(shù)由“2家”調(diào)整為“3家”及放寬相應(yīng)的股權(quán)約束條款，支持更多企業(yè)參與。

“鼓勵措施”部分——

?取消公益性項目、“工改工”項目標圖入庫上蓋物占地比例限制，優(yōu)化“縮減入庫”鼓勵措施，支持更多低效用地實施改造。

?取消歷史用地“10畝以上”方可完善用地手續(xù)的限制。

?局部改造項目需要保留現(xiàn)狀建筑物的，調(diào)整優(yōu)化建筑物價款返補支持項目改造的時間點，減少相關(guān)改造主體的資金成本。

?允許按改造主體與招商運營主體的約定，將階梯式財政獎勵資金直接獎勵給招商運營主體，改變以前只能獎勵給改造主體的要求，提升專業(yè)招商運營機構(gòu)參與動力。

?降低改造主體廠房自持比例要求，即用地達到10畝以上的自主改造或合作改造項目引進優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、項目總體達到一定經(jīng)濟指標要求的，可降低自持比例最低至20%，并賦予鎮(zhèn)街結(jié)合轄區(qū)實際，確定項目經(jīng)濟指標的權(quán)限。

“監(jiān)督管理”部分——

《實施細則（修訂）》明確調(diào)整經(jīng)批準的改造方案需要重新審批的具體情形，其中涉及調(diào)整投資、產(chǎn)出等經(jīng)濟指標以及項目具體動工時間的，可不再重新報批改造方案。

市工改辦政策服務(wù)組相關(guān)負責人表示，《實施細則（修訂）》的制定廣泛聽取改造主體的意見，總結(jié)中山推進“工改”一年多來的經(jīng)驗，從項目實際情況出發(fā)，降低部分改造要求，弱化經(jīng)濟指標考核，賦予鎮(zhèn)街更多自主權(quán)限，進一步提升“工改”動力，激發(fā)經(jīng)濟發(fā)展活力。

重點內(nèi)容解讀

1.什么是舊廠房？

是指城鄉(xiāng)建成區(qū)內(nèi)建成較早的工業(yè)生產(chǎn)、產(chǎn)品加工制造用房和直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的附屬設(shè)施，以及工業(yè)物資存儲用房等。

判定依據(jù)：已辦理不動產(chǎn)權(quán)證的以證載用途（工業(yè)或倉儲用地）判定，未辦理不動產(chǎn)權(quán)證的主要以現(xiàn)狀實際用途判定。

2.如何分類改造？

可以采用權(quán)利人自主改造、政府整備改造、合作改造等方式分類實施，鼓勵因地制宜采用合作改造的各類具體實現(xiàn)形式。

權(quán)利人自主改造：由鎮(zhèn)街政府聯(lián)合市自然資源主管部門組織編制改造方案，由市政府批準，或者鎮(zhèn)街政府按照市政府委托進行審批后實施。

政府整備改造：由鎮(zhèn)街政府聯(lián)合市自然資源主管部門編制改造方案，經(jīng)市政府批準后由市自然資源局組織公開出讓確定改造主體。

村企合作改造：由鎮(zhèn)街政府（聯(lián)合市自然資源主管部門）指導(dǎo)村集體編制改造方案和招商方案，經(jīng)批準后由村集體與公開選定企業(yè)所約定的改造主體實施改造。

劃重點↓

招商方案：由鎮(zhèn)街政府組織審查、負責審批，經(jīng)批準后報市農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源主管部門備案。

選取平臺：可通過市農(nóng)村集體“三資”管理服務(wù)平臺或者市公共資源交易平臺。

審批要求：招商方案與改造方案編審脫鉤，即招商方案可先于改造方案，也可與改造方案同步，支持“村企合作+單一主體歸宗”混合實施，也支持村企合作“一級土地整理+二級土地開發(fā)”捆綁實施。

交易保證金：結(jié)合項目規(guī)模、項目建設(shè)分期安排等具體確定。

3.有什么優(yōu)惠政策？

（1）優(yōu)化入庫管理：

?取消公益性項目、“工改工”項目標圖入庫上蓋物占地比例限制；

?財政獎補、延長土地使用年期等不受“縮減入庫”影響。

（2）支持完善用地手續(xù)：

?明確歷史違法用地罰款處理后直接辦理審批；

?明確完善土地轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)及供地優(yōu)惠措施，取消用地面積要求；

?支持符合條件的“工改工”項目通過局部改造完善用地手續(xù)。

（3）財政獎勵措施：“工改工”全面改造、局部改造項目，視改造后入駐企業(yè)的畝均效益作階梯式獎勵。

獎勵標準：30萬元≤畝均貢獻<40萬元，每畝獎勵6萬元；畝貢獻每增加10萬元，增加獎勵3萬元；連續(xù)獎勵5年。

第三方運營可以按照改造主體與招商運營主體的約定，直接獎勵給招商運營主體。

（4）支持村集體改造低效物業(yè)：土地出讓款計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金后全額補償村集體。

（5）鼓勵連片改造：

?允許同一產(chǎn)權(quán)人名下配套設(shè)施跨宗地集中設(shè)置、整體核算；

?允許10畝以上國有用地上的工業(yè)物業(yè)分割銷售：

自持要求：

?自持比例≥51%，自持≥15年；

?引進優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目并達到各鎮(zhèn)街經(jīng)濟指標要求的，可降低自持比例最低至20%；

?合作改造的，扣除補償給原權(quán)利人部分后計算自持比例。

銷售部分：

?工業(yè)廠房可按幢（≥2000平方米）或?qū)樱ā?00平方米）分割；

?用地面積30畝以上的可按套（≥300平方米）分割；

?配套設(shè)施用房可一并分割銷售；

?均可按不動產(chǎn)首次登記辦理。

（6）鼓勵綜合改造：

?“工改工”地塊可以與“工改住、商”地塊、舊村莊改造地塊等形成綜合改造單元；

?允許有條件“工改M0”、“工改商”自行改造。

（7）簡化處理歷史建設(shè)：符合條件的“工改工””“工改公服”用地可視為非閑置土地。

（8）允許延長土地使用年期：按40%計收，享受的地價優(yōu)惠。

（9）支持舊廠房實施微改造：可改變使用功能用作公共服務(wù)業(yè)或生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)。

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編輯 汪佳? 二審 朱暉? 三審 陳浩勤